Investovanie do nehnuteľností je jedným z najpopulárnejších spôsobov, ako vytvoriť pasívny príjem a budovať bohatstvo. No ako každý investičný krok, aj tento si vyžaduje dôkladné analýzy a zohľadnenie rôznych faktorov. Okrem ceny nehnuteľnosti a lokality, by ste mali pri rozhodovaní o kúpe investičnej nehnuteľnosti zvážiť rôzne ukazovatele, ktoré vám pomôžu posúdiť, aký bude potenciálny návrat na investíciu. V tomto blogu sa zameriame na ROI (Return on Investment) a ďalšie kľúčové ukazovatele, ktoré vám môžu pomôcť pri rozhodovaní.

1. ROI (Return on Investment) – návratnosť investície

ROI je najbežnejší a najjednoduchší ukazovateľ, ktorý sa používa na hodnotenie výkonnosti investície. V prípade nehnuteľnosti sa vypočíta ako pomer zisku (alebo straty) z investície k počiatočnej investovanej sume.

Výpočet ROI pre investičnú nehnuteľnosť je nasledovný: ROI = (Zisk z investície/Počiatočná cena investície) x 100.

Zisk z investície je zvyčajne ročný príjem z prenájmu minus náklady spojené s nehnuteľnosťou (správa nehnuteľnosti, údržba, dane, poistenie a podobne). Počiatočná cena investície zahŕňa cenu kúpy nehnuteľnosti, poplatky za transakciu (napr. notár, právne poplatky) a prípadné ďalšie náklady na renovácie alebo úpravy.

Príklad:

• Cena nehnuteľnosti: 100 000 EUR
• Ročný nájomný príjem: 10 000 EUR
• Ročné náklady na správu, údržbu a iné: 2 000 EUR

Zisk z investície: 10 000 EUR – 2 000 EUR = 8 000 EUR
ROI: (8000/100000)×100=8%

ROI 8 % znamená, že za rok sa vám vráti 8 % z vašej počiatočnej investície.

2. Cash on Cash Return (CoC) – hotovostný návrat

Tento ukazovateľ je špecifický pre tých, ktorí financujú svoju investíciu hypotékou. Cash on Cash Return meria návratnosť z investovaných hotovostných prostriedkov (teda tých, ktoré ste na začiatku investície reálne zaplatili, napríklad ako zálohu).

Výpočet CoC je nasledovný: Ročný príjem z prenájmu − Ročné splátky hypotéky/Investovaná hotovosť) ×100

Príklad:

• Ročný príjem z prenájmu: 10 000 EUR
• Ročné splátky hypotéky: 4 000 EUR
• Investovaná hotovosť (záloha): 20 000 EUR

CoC: (10000−4000/20000)×100=30%

Cash on Cash Return vám ukáže, aký je ročný výnos z vašich vlastných peňazí, ktoré ste do nehnuteľnosti investovali, a to bez ohľadu na celkovú cenu nehnuteľnosti alebo hypotéku.

3. Cap Rate (Capitalization Rate) – kapitalizačný výnos

Cap Rate je ukazovateľ, ktorý meria ročný príjem z prenájmu ako percento hodnoty nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ je najčastejšie používaný na hodnotenie nehnuteľností na komerčné účely, no dá sa aplikovať aj na rezidenčné nehnuteľnosti.

Výpočet Cap Rate je nasledovný:Cap Rate= (Ročný čistý príjem  z prenájmu/Cena nehnuteľnosti)×100

Príklad:

• Ročný príjem z prenájmu: 12 000 EUR
• Cena nehnuteľnosti: 150 000 EUR

Cap Rate: (12000/150000)×100=8%

Vyššia Cap Rate naznačuje vyšší výnos z prenájmu vzhľadom na cenu nehnuteľnosti, čo môže byť atraktívne pre investorov hľadajúcich nehnuteľnosti s vyšším výnosom. Naopak, nižší Cap Rate často indikuje stabilnejší, ale nižší výnos, čo býva typické pre atraktívnejšie lokality.

4. LTV (Loan to Value) – pomer pôžičky k hodnote nehnuteľnosti

LTV je ukazovateľ, ktorý sa zameriava na pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ vám pomôže pochopiť, aké riziko nesiete pri financovaní nehnuteľnosti prostredníctvom úveru. Nižšie LTV znamená nižšiu úroveň zadlženosti, čo je často považované za menej riskantné.

Výpočet LTV je: LTV=(Výška hypotéky/Hodnota nehnuteľnosti)×100

Príklad:

• Výška hypotéky: 120 000 EUR
• Hodnota nehnuteľnosti: 150 000 EUR

LTV: (120000/150000)×100=80%

LTV 80 % znamená, že 80 % hodnoty nehnuteľnosti je financovaných úverom. Vysoké LTV môže zvyšovať riziko, ak by hodnota nehnuteľnosti klesla.

5. Obdobie návratnosti (Payback Period)

Obdobie návratnosti vyjadruje, ako rýchlo sa vám investícia vráti na základe ročných príjmov. Tento ukazovateľ vám poskytne odhad, ako dlho vám bude trvať, kým si vyplatíte počiatočnú investíciu.

Výpočet je: Obdobie návratnosti = Počiatočná investícia/Ročný čistý príjem

Príklad:

• Počiatočná investícia: 100 000 EUR
• Ročný čistý príjem: 8 000 EUR

Obdobie návratnosti: 100000/8000=12,5 roka

Obdobie návratnosti 12,5 roka znamená, že za túto dobu sa vám vráti pôvodná investícia.

6. Interná miera návratnosti (IRR)

IRR je zložitejší ukazovateľ, ktorý vyjadruje priemerný ročný výnos z investície počas celého obdobia jej držania. IRR zohľadňuje nielen ročný príjem, ale aj kapitálový zisk (zisk z predaja nehnuteľnosti po niekoľkých rokoch). Tento ukazovateľ je užitočný, keď plánujete investíciu dlhodobo a očakávate nárast hodnoty nehnuteľnosti.

Výpočet IRR je komplexnejší, pretože vyžaduje analýzu peňažných tokov v priebehu času a predpokladané predajné ceny nehnuteľnosti v budúcnosti.

---

Záver

Pri výbere investičnej nehnuteľnosti je dôležité vyhodnotiť rôzne ukazovatele, ktoré vám poskytnú komplexný obraz o výnosnosti a riziku investície. ROI a ďalšie kľúčové ukazovatele, ako sú Cash on Cash Return, Cap Rate, LTV, obdobie návratnosti a IRR, vám pomôžu nielen porovnať rôzne investičné príležitosti, ale aj optimalizovať vašu investičnú stratégiu. Nezabúdajte však, že aj keď čísla môžu naznačiť vysoký potenciál návratnosti, vždy je dôležité zohľadniť aj iné faktory, ako je lokalita, stav nehnuteľnosti, aktuálny trh s nehnuteľnosťami a predpoklady o budúcom vývoji trhu. Investovanie do nehnuteľností je dlhodobý záväzok, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie a analýzu.

Investičná nehnuteľnosť by mala byť súčasťou vašej širšej investičnej stratégie. Okrem výnosnosti sa nezabúdajte sústrediť aj na faktory, ktoré môžu ovplyvniť budúce príjmy a hodnotu nehnuteľnosti, ako sú úpravy v legislatíve, zmeny v dopyte po nehnuteľnostiach v danom regióne alebo zmeny v ekonomických podmienkach. Rovnako nezabúdajte na možnosť zhodnotenia nehnuteľnosti cez renovácie alebo zlepšenie jej atraktivity.

Investovanie do nehnuteľností môže byť veľmi výhodné, ale len v prípade, že sa správne vyhodnotí riziko a príležitosti. Pri správnom prístupe k analýze ROI a ďalších kľúčových ukazovateľov môžete výrazne zvýšiť svoje šance na úspech a maximalizovať výnos z vašej investície.

Týmto spôsobom sa stávate lepšie pripravení na rozhodovanie, ktoré neberie do úvahy len povrchné zisky, ale aj dlhodobú udržateľnosť a stabilitu vašich investícií.